KEDUDUKAN DAN KEPASTIAN HUKUM HT ELEKTRONIK

“Bagi pengembangan dunia usaha, perolehan modal kerja atau modal usaha daribank atau kreditur sangat diperlukan, begitu pula bank atau kreditur memerlukan badan usaha untuk menyalurkan dana masyarakat yang diperoleh bank atau kreditur dalam bentuk kredit. Untuk menjamin pembayaran kredit yang dikeluarkan bank atau kreditur kepada debitur biasanya diperlukan jaminan atau borgh. Baik berupa barang bergerak maupun barang tidak bergerak berupa tanah. Termasuk didalamnya jaminan borghtoh atau borghteling apabila diperlukan. Disinilah pengaturan ketentuan kredit dan jaminan diperlukan agar lalu lintas usaha pinjam meminjam berjalan baik dan dapat menjaga kepercayaan dengan adanya jaminan hukum. “

Berkenaan dengan pemberian jaminan dalam perjanjian pinjam peminjam antara debitur dengan kreditur berkaitan dengan benda tetap berupa tanah dilakukan dengan pemasangan Hak Tanggungan (HT). Di era percepatan tehnologi elektronik, Menteri ATR / Kepala BPN menerbitkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik yang mulai berlaku sejak diundangkan tanggal 21 Juni 2019 (Permen ATR/KBPN 9/2019). Ketentuan ini dikeluarkan karena mempertimbangan peningkatan pelayanan, ketepatan waktu, kecepatan, kemudahan dan keterjangkauan dalam rangka pelayanan public, serta untuk menyesuaikan perkembangan hukum, teknologi dan kebutuhan masyarakat maka perlu memanfaatkan teknolgi informasi agar prosedur pelayanan hak tanggungan dapat terintegrasi secara elektronik sehingga menjadi lebih efektif dan efisien. Ketentuan tentang Hak Tanggungan sebelumnya telah diatur dalam UUHT nomor 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda lain yang berkaitan dengan Tanah.

Hak Tanggungan dalam Hukum Jaminan Nasional yang dimaksud oleh UUPA, sebelumnya belum dikenal, baik dalam Hukum Adat maupun dalam KUH Perdata. Akan tetapi kemudian diatur dalam Pasal 51 UUPA ditentukan bahwa Hak Tanggungan dapat dibebankan kepada Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang diatur dengan undang-undang. Berdasarkan amanat Pasal 51 UUPA inilah, maka diundangkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT). Dalam Pasal 29 UUHT ditentukan bahwa dengan berlakunya UUHT, ketentuan mengenai Credietverband dan ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi. Jadi dengan diundangkannya UUHT tersebut maka Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional yang tertulis.

*Ciri dan Sifat Hak Tanggungan*

UUHT dikemukakan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat. Hak Tanggungan mempunyai ciri-ciri sebagai berikut : Droit de preferent artinya memberikan kedudukan atau mendahului kepada pemegangnya, yang diatur dalam Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat (1). Maksud dari kedudukan diutamakan atau mendahului adalah bahwa jika debitur cidera janji,atau wanprestasi, atau macet membayar angsuran dengan patut dan teratur kepada kreditur, maka kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual jaminan yang diberikan debitur kepada kreditur yang telah dibebankan Hak Tanggunan melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dengan hak mendahului dari pada kreditur-kreditur yang lain. Droit de suite artinya selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada, yang diatur dalam Pasal 7 UUHT. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Hak Tangungan harus didaftarkan pada kantor pertanahan dimana obyek jaminan tersebut berada, untuk memenuhi asas spesialitas dan publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusi. Bagi debitur yang cidera maka dapat dilakukan lelang obyek yang dijadikan jaminan yang disebut parate eksekusi, yang diatur dalam Pasal 224 HIR. Sifat dari Hak Tanggungan adalah accessoir dari perjanjian pokok, artinya bahwa perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Perjanjian pokok bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian utang piutang yang menimbulkan utang yang dapat dijamin.

*Prosedur Pembuatan APHT Menurut UU Hak Tanggungan*

Pemberian hak tanggungan merupakan salah satu perbuatan hukum yang harus dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT. Dengan demikian Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) merupakan kewenangan PPAT untuk membuatnya. Prosedur untuk membuat APHT harus memperhatikan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam PP 24/1997, KUHPer dan UUHT serta peraturan terkait lainnya. PP 24/1997 mengatur PPAT harus melakukan pengecekan sertipikat hak atas tanah (SHAT) dengan buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan terlebih dahulu, KHPer mengatur mengenai syarat sahnya perjanjian , serta UUHT mengatur mengenai syarat subyek dan obyek hak tanggungan, serta janji-janji yang boleh dimuat dalam APHT, juga diatur mengenai apabila pemberi HT tidak dapat hadir sendiri dihadapan PPAT, diatur mengenai surat kuasa yang dapat dipergunakan yaitu SKMHT.

Pendaftaran Hak Tanggungan Menurut UUHT dan Permen ATR/BPN No. 9/2019

Pasal 13 ayat (1) UUHT mewajibkan APHT didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pencatatan Pendaftaran tersebut dilakukan oleh Kantor Pertanahan. Namun UUHT tidak mengatur siapakah yang menjadi pemohon dalam pendaftaran HT tersebut. Dalam PP 24/1997, yang dapat memohon dilakukannya pendaftaran tanah adalah pemilik tanah atau penerima hak. Demikian pula dalam hal hak tanggungan maka yang menjadi pemohon pendaftarannya adalah penerima hak tanggungan yaitu kreditor.
Selama ini pendaftaran dilakukan secara manual dengan menyampaikan bukti fisik pada loket di kantor pertanahan, dengan PPAT terlebih dahulu mencatatkan pendaftaran tersebut secara online pada portal resmi Kementerian ATR/BPN. Permohonan pendaftaran dan penyampaian APHT dilakukan sekaligus oleh PPAT atau orang yang dikuasakan. Pasal 3 ayat (2) Permen No. 9/2019 yang mengatur bahwa pelayanan hak tanggungan “dapat” dilaksanakan secara elektronik melalui Sistem HT-el. Frasa kata “dapat” mengandung pengertian bahwa terdapat pilihan dalam mendapatkan pelayanan hak tanggungan, yaitu secara manual seperti sebelumnya, maupun melalui Sistem HT-el.

Adapun dokumen pendukung atau yang nantinya akan digunakan sebagai alat bukti Menurut Undang-Undang 11 Tahun 2008 Tentang Informasi dan Transaksi Elektronik Pasal 1 Ayat 6 dan 7 tertulis bahwa pengertian kedua alat bukti elektronik tersebut yakni : “Informasi Elektronik adalah satu atau sekumpulan data elektronik, termasuk tetapi tidak terbatas pada tulisan, suara, gambar, peta, rancangan, foto, electronic data interchange (EDI), surat elektronik (electronic mail), telegram, teleks, telecopy atau sejenisnya, huruf, tanda, angka, kode akses, simbol, atau perforasi yang telah diolah yang memiliki arti atau dapat dipahami oleh orang yang mampu memahaminya.”

“Dokumen Elektronik adalah setiap Informasi Elektronik yang dibuat, diteruskan, dikirimkan, diterima, atau disimpan dalam bentuk analog, digital, elektromagnetik, optikal, atau sejenisnya, yang dapat dilihat, ditampilkan, dan/atau didengar melalui komputer atau Sistem Elektronik, termasuk tetapi tidak terbatas pada tulisan, suara, gambar, peta, rancangan, foto atau sejenisnya, huruf, tanda, angka, kode akses, simbol atau perforasi yang memiliki makna atau arti atau dapat dipahami oleh orang yang mampu memahaminya.”

Permen 9/2019 juga mengatur hal-hal khusus, antara lain dalam Pasal 7 yaitu pengguna HT-el adalah kreditor, Pasal 9 ayat (5) pemberi HT harus debitor sendiri. Dengan demikian apabila pemberi HT bukan debitor, maka tidak dapat menggunakan layanan HT-el yang artinya pendaftaran HT dilakukan secara manual/fisik. Ketentuan Pasal 9 ayat (5) bukanlah larangan bagi pemberian HT oleh pihak lain (pemilik jaminan) yang bukan debitor.ketentuan ini menjadi hal yang seolah-olah mudah akan tetapi belum ada pengaturan bagaimana ada pihak lain atau pihak ketiga sebagai pemberi jaminan. Karena di dalam dunia usaha berkembang system kepercayaan antara para pihak. Permen tersebut juga memisahkan kebiasaan yang berlaku selama ini, yaitu perbuatan permohonan pendaftaran APHT dengan penyampaian APHT yang dilakukan oleh PPAT. Penyampaian APHT merupakan kewajiban PPAT dengan diancam sanksi apabila lalai. Sedangkan permohonan pelayanan pendaftaran HT bertindak selaku kuasa yang bertindak mewakili penerima HT atau kreditor.

Layanan HT-el pendaftaran HT PPAT yang melakukan proses pendaftaran, hanyalah alternatif dan bukan wajib. Apabila setelah diberlakukannya HT-el kemudian layanan HT secara manual tidak diselenggarakan atau ditiadakan oleh Kantor Pertanahan, maka berarti Kantor Pertanahan yang menolak pendaftaran HT diluar HT-el tersebut bertentangan dengan Permen 9/2019 dan UUHT.

Dalam hal layanan pendaftaran HT di luar sistem HT-el ditiadakan, yang mana HT-el hanya mendaftar HT dari Pemberi HT debitor sendiri (vide Pasal 9 ayat (5), maka dapat diartikan Pasal 9 ayat (5) Permen 9/2019 sebagai bentuk larangan bagi HT yang bukan milik debitor dan itu bertentangan dengan UUPA dan UUHT. Ada ketentuan Permen tentang pendaftaran HT elektronik yang bertentangan dengan UUHT. Pihak yang dirugikan atas diberlakukannya Pasal 9 ayat (5) ini bisa saja dapat mengajukan uji materi pada Mahkamah Agung RI.

Penggunaan Sistem Elektronik Terhadap Pelayanan Pertanahan Lainnya

Berdasarkan Permen No. 3/2019 tentang tanda tangan elektronik dan Permen No. 7/2019 mengenai bentuk SHAT, nampaknya Kementerian ATR/BPN tengah mempersiapkan penggunaan teknologi informasi dalam memberikan pelayanan pertanahan bagi masyarakat. Dari penelisikan berbagai aturan terkait Hak Tanggungan maka bisa disimpulkan bahwa ;

PPAT merupakan pejabat umum yang mempunyai fungsi membantu tugas pemerintah (dalam hal ini Kementerian ATR/BPN). Yang bertugas mengesahkan perbuatan hukum tertentu yang obyeknya berupa tanah. Dengan demikian tugas pokok PPAT adalah membuat akta dan menyampaikan akta yang dibuatnya kepada Kantor Pertanahan untuk dilakukan pendaftaran pemeliharaan data.

Selanjutnya layanan HT elektronik merupakan bentuk pemberian pelayanan dari Kementerian ATR/BPN dalam rangka mempermudah pelayanan kepada masyarakat dengan memanfaatkan perkembangan teknologi informasi. HT elektronik merupakan pilihan untuk mendaftarkan hak tanggungan sehingga masyarakat dapat mendaftarkan HT baik secara manual maupun melalui sistem HT elektronik. Pada permen ini pengguna layanan HT elektronik adalah kreditor penerima HT dan ASN yang bertugas dalam layanan HT. Sementara PPAT dalam hal ini dibebaskan dari kewajiban mewakili pemohon (kreditur) namun berkewajiban untuk menyampaikan akta yang dibuatnya, termasuk APHT dalam waktu secepatnya paling lambat 7 hari.

Sayangnya PPAT tidak diberi akses untuk HT elektronik, lantas bagaimana untuk mengembalikan fungsi, tugas dan kewenangan PPAT sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum tertentu. Dan ketentuan mengenai Pemberi HT harus debitor sendiri dalam layanan HT elektronik yang berpotensi bertentangan dengan UU Hak Tanggungan.

Secara umum, keempat syarat tersebut menjelaskan, bahwa perjanjian harus berdasarkan kehendak semua pihak. Kemudian, syarat yang kedua berarti pihak yang menjalin kontrak mesti memiliki kewenangan subjektif terhadap hukum. Sementara itu, syarat ketiga dan keempat bersifat objektif. Bagaimana bisa PPAT selaku pihak yang ikut andil dalam proses pengajuan hingga pendaftaran E-document kepada pihak yang bersangkutan disini yakni selaku kantor pertanahan tidak diberikan wewenang dalam mengakses data pribadi sipemohon. Dan jelas disini menyimpang dari asas keterbukaan informasi mengingat PPAT adalah pihak yang terlibat didalamnya maka PPAT juga berhak untuk mengecheck proses sertifikat hak tanggungan. Lalu dimanakah peran PPAT selaku pejabat yang berwenang untuk memproses objek tanah yang para pemohon kehendaki untuk dipasangkan Hak Tanggungan selaku pihak yang dahulu membantu proses pendaftaran sipemohon lalu didaftarkan kepada BPN, jika dilihat kembali rasanya terdapat pelimpahan kewenangan kepada Kantor Pertanahan seutuhnya dalam hal proses pendaftaran, apakah prosedur pemenuhan data fisik dan E-document tanpa terkecuali E-Sign dan E-Fingerprint dilaksanakan oleh pihak pemohon ke kantor pertanahan atau ada Elaborasi antara pihak PPAT dan Pihak kantor pertanahan dalam proses pengalihan hak maupun pendaftarannya. Dikarenakan di dalam permen no 9 tahun 2019 tidak diatur secara jelas siapakah pihak harus berproses terkait peralihan maupun pendaftaran Hak Tanggungan itu sendiri. Diperlukan penjelasan oleh kementrian ATR/BPN agar tidak menimbulkan interpretasi yang salah.

Adapun mengenai E-sign dalam hal pendaftaran HT, E-sign merupakan tanda bukti yang digunakan oleh subjek hukum terkait dan apabila nantinya terjadi suatu persoalan akan digunakan sebagai bukti. tidak serta merta dapat diterapkan dalam mekanisme proseduralnya pendaftaran dikarenakan ke-otentikan dari sebuah tanda tangan E-sign dinilai masih belum dapat di terapkan dengan baik karena berbagai faktor salah satunya Hacker. Tentu saja ini akan berdampak degradasi terhadap ke-otentikan dari sebuah alat bukti elektronik yang sah maupun sempurna karena masih dapat di anulir melalui keabsahaan datanya yang sewaktu-waktu dapat dirubah. Walauapun dalam UU ITE Nomor 11 Tahun 2008 mengenai syarat sahnya tanda tangan, Atribut yang diperlukan dalam tanda tangan, unsur-unsur verifikasi tanda tangan digital, kriptologi digital signature, peralatan untuk membuat tanda tangan elektronik dan proses digital signature. Sehingga mau tidak mau pihak yang berproses harus menggunakan tanda tangan fisik dan cap jempol karena tanda sidik jari yang tertera dalam dokumen fisiklah yang pada akhirnya yang secara hukum autentik dan dapat dibuktikan baik sebagai alas hak maupun alat bukti dipersidangan. Mengingat kepastian hukum E-sign belum memadai sebagai kekuatan pembuktian hukum yang sempurna, untuk itu perlu dikaji lagi lebih dalam dan memindahkan hal-hal yang berkaitan dengan undang-undang signature ke dalam regulasi yang baru mengkhusus mengatur mengenai E-sign.

Keuntungan dengan adanya system HT online jelas mempermudah proses pendaftarannya. Namun pasal 19 ayat 2 apabila dalam proses pendaftarannya ada kesalahan berupa kelalaian yang disebabkan oleh pihak yang mendaftar maka akan menjadi sumber masalah baru, yang mana bukannya memotong jalur birokrasi hukum namun jadi mempersulit pihak pendaftar itu sendiri dikarenakan harus melapor terlebih dahulu bahwa terdapat data yang salah dan terlanjur masuk ke-sistem saat terjadinya pendaftaran dan tentu untuk merubahnya memakan waktu yang cukup menyita waktu karena system bersifat mutlak dan dapat diubah bilamana dalam prosesnya terjadi keterlanjuran pihak pendaftar melakukan kesalahan dengan menghubungi IT yang bersangkutan.

Belum lagi dengan adanya maintenance system atau pemeliharan data website yang dilakukan berkala oleh pihak IT Kementerian terkait, maka hal ini akan membebankan segala aspek pihak, baik di pihak yang menendaftarkanan, penerima data kementrian, pejabat umum dan yang berwenang untuk bertindak atas hal tersebut. Karena apabila tidak segera cepat ditangani akan berdampak buruk bagi keberlangsungan sirkulasi system pihak membutuhkan. Berkas menumpuk terjadi kemacetan system pendaftaran dan merugikan banyak pihak. Begitupula bila terjadi system pada website down dan tidak berfungsi dengan baik maka akan berakhir seperti diatas..jadi tetap ada alternatif lain secara manual.

Masalah lanjutan apabila data-data di kementrian yang mencakup mengenai pihak pemohon selaku pemasang hak tanggungan di hack oleh oknum-oknum yang kurang bertanggung-jawab, maka akan terjadi kebocoran data dan berakhir pada penyebar luasan data para pihak yang memiliki hutang. Berakhir dengan pelanggaran hukum pencemaran nama baik pada sidebitur.

Hal terakhir yang rentan berhubungan dengan pengehackan. Yang mana para hacker tersebut dengan sengaja memasukan virus kedalam system atau website hak tanggungan online tersebut yang menyebabkan e-dokumen tersebut menjadi hilang dan rugi oleh berbagai pihak.Pasal 9 ayat 3; Hal lain mengenai persyaratan pemohon untuk membuat surat pernyataan mengenai pertanggungjawaban keabsahan dan kebenaran data Dokumen Elektronik yang diajukan, apabila disini subjek hukum yang melakukan pendaftaran ternyata terbukti berbohong atau beritikad tidak baik atau melanggar asas kebebasan berkontrak dengan melakukan pemalsuan data elektronik dan akhirnya surat pernyataan tersebut menjadi batal maka sejatinya akan timbul sengketa antar pihak pemohon yang melibatkan pihak instansi pemerintahan

Yang terkhir dan cukup data mengenai Pasal 15 ayat 1 dan 3 terkait pengecheckan konsep sertifikat dan dokumen oleh kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk harus memeriksa konsep sertifikat HT-el dan dokumen kelengkapan permohonan. Sedangkan pada ayat 3 menyebutkan apabila dalam hal Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk tidak melakukan pemeriksaaan sebagai dimaksud pada ayat (1), Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk dianggap memberikan persetujuan. Anehnya pada regulasi HT online masih terdapat konflik antar norma yang berlaku yang mana disebutkan bahwa kepala kantor wajib memeriksa sertifikat HT-el namun sebaliknya pada ayat 3 apabila kepala kantor tidak melakukan pemeriksaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dianggap memberikan persetujuan, bagaimana bisa hak tanggungan telah disetujui namun tidak diperiksa sedangkan pada ayat 1 pejabat harus memeriksa konsep sertifikat HT-el dan berserta dokumennya.

Demikian bahwasannya mengenai Hak Tanggungan Online yang telah terbit dan mendapat pengesahan oleh pemerintah terkait. sangat disayangkan masih banyak persoalan didalamnya yang sangat patut untuk dipenuhi, dimulai dari alas hak dan alat bukti E-document yang salah satunya berbentuk E-sign dan E-fingerprint sampai dengan hacker yang dapat menghilangkan maupun menyebarluaskan data sidebitor dengan sangat leluasa. Dalam hal system Hak Tanggungan yang berbasis online ini yang bertujuan membuka jalan bagi para pihak terkait pendaftarannya untuk memotong jalur birokrasi adalah hal yang lumrah, namun terkait mengenai persoalannya juga, rasanya pemerintah juga wajib berbenah dengan melakukan tindakan yang bersifat tidak hanya preventif namun juga represif. Serta pengaturan ketentuan HT Online jangan bertentangan dengan ketentuan yang diatur dalam UUHT yang mempunyai ketentuan yang lebih tinggi. Rasanya perlu adanya koordinasi terkait antara para pihak yang berkepentingan untuk membahas lebih lanjut mengenai persoalan procedural HT Online perlu disikapi dengan bijak, agar persoalan cepat teratasi dan iklim investasi dinia usaha di Indonesia berjalan dengan baik dan lancar.

(PDC,200819)